Kupovina placa za kuću - šest provera pre nego što date kaparu

Plac je temelj cele investicije, pa u ovom vodiču prolazimo kroz provere redom, jezikom koji razume i neko ko prvi put kupuje zemljište.

Provera 1: Da li je zemljište zaista građevinsko?

Namena zemljišta je pravna kategorija upisana u planska dokumenta i katastar, i jedino ona određuje da li na parceli sme da se gradi kuća; izgled parcele i komšijske kuće ne znače ništa. Kupovina "placa" koji je u katastru njiva znači plaćanje građevinske cene za poljoprivredno zemljište.

Kako se proverava: uvidom u list nepokretnosti i planska dokumenta u opštini ili preko sajta katastra (eKatastar). Ako je zemljište poljoprivredno, prenamena je nekad moguća, ali traje i košta, i nema garancije da će proći.

Provera 2: Šta piše u listu nepokretnosti?

List nepokretnosti pokazuje ko je stvarni vlasnik, da li je vlasnik jedan ili ih je više i da li na parceli postoje tereti: hipoteke, službenosti, zabeležbe sporova. Kupujte isključivo od upisanog vlasnika, a svaki teret tražite da se reši pre overe ugovora.

Crvene zastavice u listu nepokretnosti:

• Više suvlasnika, a prodaje samo jedan - potrebna je saglasnost svih
• Upisana hipoteka ili zabeležba spora - novac možete izgubiti u tuđoj parnici
• Prodavac "ima papire kod advokata, samo što nije uknjiženo" - sačekajte upis, pa kupujte

Provera 3: Šta kaže informacija o lokaciji?

Informacija o lokaciji je dokument koji za konkretnu parcelu kaže šta sme da se gradi: namenu objekta, dozvoljenu spratnost, procenat zauzetosti parcele i udaljenja od međa. Vadi se u opštinskoj službi za urbanizam, košta simbolično i jedini je siguran odgovor na pitanje "mogu li ovde da sagradim kuću kakvu želim".

Primer zašto je presudna: parcela od 3 ara sa dozvoljenom zauzetošću od 30 odsto znači kuću osnove do 90 m². Ako planirate prizemnu kuću od 120 m², ta parcela za vas ne postoji, ma koliko lepo izgledala.

Provera 4: Imate li pravni pristup parceli?

Put kojim se dolazi do placa mora biti javna saobraćajnica ili upisana službenost prolaza; utabani put preko komšijske njive nije pristup, nego problem. Bez pravnog pristupa nema građevinske dozvole, a parcela je praktično neupotrebljiva.

Proverite u katastru da li je pristupni put javno zemljište. Ako prolazi preko privatne parcele, službenost prolaza mora biti upisana u list nepokretnosti, ne dogovorena na reč.

Provera 5: Gde su priključci i koliko koštaju?

Struja, voda i kanalizacija mogu biti na sto metara od placa i opet koštati hiljade evra: proverite ne samo gde mreža prolazi, već koliko košta priključenje i da li kapaciteta ima. Ovi troškovi ulaze u ukupnu računicu gradnje i plaćaju se mimo cene kuće.

Kratka lista: najbliža trafostanica i uslovi elektrodistribucije, vodovod ili bunar, kanalizacija ili septička jama, i sve to sa okvirnim cenama iz nadležnih preduzeća, ne sa reči prodavca.

Provera 6: Koliko kupovina stvarno košta?

Na cenu placa dodajte poreze i troškove prenosa: porez na prenos apsolutnih prava (ili PDV kod kupovine od obveznika), naknadu javnog beležnika, eventualno advokata i geometra i taksu za upis u katastar. Kupovina je završena tek upisom vašeg vlasništva u list nepokretnosti, ne potpisom ugovora. Ako uz plac razmatrate i kupovinu starije kuće, to je druga računica i razrađujemo je u tekstu stara kuća ili nova montažna. Ako plac tražite za vikendicu, iste provere važe, a ono što je specifično za kuću za odmor stoji u posebnom tekstu.

I poslednji savet: pre kapare, dovedite na plac projektanta ili nekoga sa iskustvom u gradnji. Iskusno oko za sat vremena vidi ono što se iz oglasa ne vidi: nagib, vodu posle kiše, pristup za mehanizaciju, orijentaciju prema suncu.

Česta pitanja o kupovini placa

Šta prvo proveriti kod kupovine placa?

Namenu zemljišta i list nepokretnosti: da li je zemljište građevinsko i da li je prodavac zaista upisani vlasnik bez tereta. Te dve provere eliminišu najveće rizike.

Šta je informacija o lokaciji i gde se vadi?

Dokument opštinske službe za urbanizam koji kaže šta na parceli sme da se gradi: spratnost, zauzetost, udaljenja. Vadi se brzo i košta simbolično.

Koliki plac je potreban za kuću od 100 m²?

Za prizemnu kuću komotno je 4 do 5 ari i više, zavisno od dozvoljene zauzetosti parcele; za kuću sa potkrovljem dovoljan je i manji plac.

Mogu li da gradim na poljoprivrednom zemljištu?

Po pravilu ne, dok se ne sprovede prenamena u građevinsko, što nije ni brzo ni garantovano. Cenu placa uvek određuje namena, ne izgled.

Kada da uključim izvođača u priču o placu?

Kad znate šta plac dozvoljava. Provera parcele je posao projektanta i opštinske službe za urbanizam; kad iz informacije o lokaciji vidite spratnost i zauzetost, javite nam šta planirate i dobijate ponudu za kuću koja se na toj parceli može graditi.

Znate šta plac dozvoljava? Javite nam se sa spratnošću i zauzetošću iz informacije o lokaciji - dobijate besplatnu i neobavezujuću ponudu za kuću koja se tu može graditi. Cene su na cenovniku.